Zonnepanelen op meergezinswoningen: Hoe zit dat nu?

Met een houdbaarheid van minstens 25 jaar betaalt de investering in zonnepanelen zich ruimschoots terug en de lagere uitstoot van CO2 van de elektriciteitsproductie past perfect in het klimaatplan. Wie in een ééngezinswoning zit en een bruikbare dakoppervlakte heeft, kan best al een offerte aanvragen. Wie daarentegen in een méérgezinswoning woont en hetzelfde idee heeft, moet zich eerst via de regels over de mede-eigendom buigen (Boek 3 ‘Goederen’ Burgerlijk Wetboek). Het dak is gemeenschappelijk. Wie daar iets mee wil doen, moet dit voorleggen aan de Vereniging voor Mede-eigendom (VME). De VME kan beslissen met twee derde meerderheid om zonnepanelen te plaatsen. Iedereen betaalt dan mee volgens zijn aandeel (uitgedrukt in 1000sten) en de Algemene Vergadering van de VME bepaalt wat er met de opgewekte stroom gebeurt. Het simpelste is de stroom te gebruiken voor de gemeenschappelijke delen en de overschot via de injectievergoeding (nu 0,09 €/kWh) op het net te zetten. Maar energiedelen is ook mogelijk sinds dit jaar (zie site van Fluvius). Wie in het gebouw stroom wil krijgen van de zonnepanelen, moet dan een contract maken met de VME en dat naast zijn contract leggen van zijn energieleverancier. Niet iedereen moet meedoen, wel zijn er minstens 2 EAN-codes nodig. Er moet per deelnemer een digitale meter zijn met meetregime 3. Zo komt er ook een administratieve kost per deelnemer op het factuur om de berekeningen te vergoeden; maar dit is per energieleverancier verschillend.

Appartementsgebouwen in het Brusselse doen dit al waardoor de VME geld verdient en dit kan gebruiken voor het beheer van het gebouw. Disclaimer: in het Brussels hoofdstedelijk gewest betaalt de appartementsbewoner met zonnepalen op het dak voorlopig géén netkosten.

Als de VME dit initiatief niet ondersteunt, kan een mede-eigenaar vragen of hij/zij het exclusief gebruiksrecht kan krijgen op het dak (recht van opstal of erfpacht). De VME moet daarmee akkoord gaan met vier vijfde van de stemmen. Dan kan de mede-eigenaar op zijn eigen kosten investeren en beschikken over de stroom naar eigen goeddunken. Energiedelen is mogelijk. De mede-eigenaar zou ook een deel van het dak kunnen huren. Om een huurovereenkomst af te sluiten is maar een twee derde meerderheid nodig van de VME. Huurovereenkomsten kunnen echter eenvoudiger opgezegd worden dan exclusieve gebruiksrechten.

Indien er géén VME is met rechtspersoonlijkheid, wat in veel kleinere méérgezinswoningen met drie of vier appartementen voorkomt omwille van het uitsparen van het loon van een syndicus**, moet bij beslissingen over de gemeenschappelijke delen iedereen akkoord gaan. Als er één mede-eigenaar bezwaar heeft, kan het project dus niet doorgaan.

Besluit: Omdat ‘verdichting’ het mantra is, worden er veel ééngezinswoningen vervangen door méérgezinswoningen; ook op het platteland. Wie in zo’n gebouw woont en wil bijdragen aan de energietransitie, moet altijd rekening houden met de mede-bewoners en kan dus niet eigenmachtig beslissen. Afhankelijk van de vraag is de meerderheid voor toestemming verschillend. Het raadplegen van een specialist appartementsrecht is aan te bevelen.

**Oudere eigendomscontracten bevatten dikwijls clausules hieromtrent ingevoegd door de notaris. 

BRON
De Standaard, 13 mei 2023, “Is het slim om het dak vol zonnepanelen te leggen?”, Pascal Sertyn
https://opleidingen.vvsg.be/webinar-energiedelen-in-appartementen-energi...
https://www.jalo.be/wanneer-is-syndicus-verplicht-vrijblijvend/